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Mutuo vs Affitto: ecco perché acquistare casa a rate conviene di più

Comprare una casa a rate nel 2018 con un mutuo, risulta attualmente più conveniente rispetto a pagare un affitto. Se si considera anche il fatto che liberarsi del padrone di casa è un sogno per molti italiani, mettendo a confronto canoni e rate mensili dei mutui si scopre che non c’è mai stato un momento così favorevole per chi vuole comprare casa, grazie alla concomitanza di 4 fattori:
1) i prezzi degli immobili sono scesi (solo negli ultimi mesi hanno cominciato a dare segnali di lieve risalita);
2) i prezzi dei canoni di locazione sono in rialzo ovunque;
3) i tassi dei mutui sono al minimo storico;
4) la remunerazione degli investimenti mobiliari è, specularmente ai finanziamenti, al minimo.

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Com’è stata calcolata la convenienza mutuo vs affitto

Minore è il valore della casa, minore è la convenienza ad andarci in affitto. Questo è quanto emerso da uno studio statistico di Tecnocasa, che in 6 grandi centri italiani ha selezionato 3 tipologie di appartamento (trilocale signorile in centro, trilocale in medio stato di conservazione nel semicentro, bilocale economico in periferia) confrontando canoni mensili e prezzo di acquisto. Lo studio è partito dal calcolo di quanto si otterrebbe per un mutuo con rate a 15, 20 e 30 anni scegliendo di pagare una cifra analoga a un ipotetico costo di affitto medio e ricavando per differenza la somma da dare in anticipo. Inoltre è stato posto come anticipo un valore pari al 20%, poiché per un mutuo fondiario la legge prevede che la somma prestata non possa superare l’80% del valore delle garanzie. Altra condizione allo studio statistico è che i mutui considerati sono stati quelli a tasso fisso; infatti con i variabili si registrerebbe nell’immediato una convenienza maggiore, ma con la grande cognita dell’andamento dei tassi futuri. Anche i canoni considerati sono fissi, è stato scelto infatti un contratto a cedolare secca per cui non è possibile l’aggiornamento annuale degli importi.

Analisi per Milano, Roma e Napoli

A Milano, con 15 anni di mutuo si riesce a coprire il 43% del canone, se andiamo più in periferia, alla Crocetta, con un finanziamento a 30 anni si riesce a superare l’80%. A Roma invece la convenienza del mutuo cala, dove si va dal 37% al 63%. A Napoli considerando una casa signorile, il rapporto meno favorevole tra canone e mutuo è a Posillipo: in via Petrarca a Napoli infatti la rata di un mutuo a 15 anni non arriva a coprire il 30% del canone e per arrivare al 50% bisogna scegliere l’opzione dei 30 anni.
Il bilancio a otto anni dall’acquisto, ipotizzando prezzi stabili e un mutuo a 20 anni, è positivo per l’acquirente: il risparmio ottenuto non pagando i canoni è superiore di 19mila euro alla somma tra le spese fiscali di istruttoria e notarili (10%), il costo delle rate del mutuo e il mancato incasso di interessi.

Il bilancio tra divenire proprietario vs inquilino

Sempre considerando una rata del mutuo equivalente a un ipotetico canone di affitto, nell’ipotesi del semi-centro a Torino, si riesce a finanziare un minimo del 43% dell’acquisto in 20 anni, per arrivare a superare l’80% a Bologna San Donato. In 30 anni sia a Milano sia a Roma, la rata supera l’80% del canone. Il confronto evidenzia che chi compra dopo otto anni registra un bilancio positivo per 30 mila euro. E infine si considera il bilocale in periferia: qui non c’è gara, perché a 20 e a 30 anni il mutuo supera sempre l’80% del costo del canone (ai Quartieri Spagnoli di Napoli arriva al 78%). Il bilancio finale per l’acquirente in media è positivo per oltre 28mila euro, quasi il 30% del valore della casa.

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Se la casa è di lusso, il canone di affitto si prende la rivincita

Se tuttavia si ha intenzione di abitare nell’immobile per un periodo inferiore agli 8 anni (classico contratto di locazione 4+4), non vale la pena sottoscrivere un mutuo finalizzato all’acquisto, perché se la casa non registra un incremento di valore, non si riescono ad ammortizzare i costi legati all’acquisto. Un altro fattore da considerare è che i prezzi delle case sono solitamente proporzionali alla metratura dell’immobile (se più piccole hanno un prezzo al mq leggermente più elevato). I canoni invece tendono proporzionalmente a diminuire con il crescere delle dimensioni della casa, conseguentemente se si è alla ricerca di una residenza di pregio, può essere più razionale puntare sull’affitto. Nelle zone più pregiate di una città, infatti, la convenienza delle rate mutuo rispetto all’affitto risulta inferiore.

Effetto Airbnb: prezzi alle stelle, ma le spese incidono sui guadagni

Se siete alla ricerca di una casa in affitto per abitarvi nei classici 4+4 anni di un contratto di locazione, dovrete fare i conti, specialmente nelle grandi città e nelle località turistiche, con l’effetto AirBnb. Infatti con il boom delle locazioni brevi (perfette sia per turisti, uomini di affari in trasferta e studenti), si sta erodendo sempre più il numero delle abitazioni originariamente destinate all’affitto tradizionale. I proprietari infatti preferiscono destinare l’abitazione per affitti brevi, in primis, perché di fatto viene annullato il rischio di insolvenza dell’inquilino e questo è un vantaggio evidente. Oltre a questo vi sono anche i rendimenti ipotetici. Solo a titolo d’esempio, nella sola settimana del Fuorisalone a Milano i locatari degli immobili, nei pressi della fiera, hanno ricevuto cifre superiori rispetto a quelle usuali derivanti da un mese di affitto tradizionale.
Tuttavia però, vi è anche l’altro lato della medaglia. Se si opera in regola con il Fisco e soprattutto se scegliamo di dare la casa in gestione, unito al carico di spese, commissioni e tasse; il rendimento reale di un affitto breve si riduce drasticamente.

Fonte: bit.ly/fonte_mutuo_vs_affitto